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老油条告诉你几个投资商铺稳赚不赔的要点(下篇)

发布时间:2019-07-14 20:01 来源:悬爷说点击 :

书接上回,继续扯一扯怎么选个好铺子

老油条告诉你投资买铺稳赚不赔的要看几点?(上篇)

地势与层高

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从消费心理学上讲,爬着台阶上去的商铺会给顾客一种略高高在上的感觉,而且不利于从店面外面观察内部商品人流,因此属于特别不建议购买的铺面类型。类似的还有一些二楼步梯商业,除了一些诸如培训、午托、茶庄、网吧类特定的商业业态,都不会太乐意选择。而地面下沉的商业,也给人有类似的感觉。另外从风水上而言,租户不太乐意选择走下坡的商业来进行经营。

因为相对一楼,二楼铺面销售难度比较大,而且目前多数银行不给二楼商业做贷款。所以很多开发商并不会做纯二楼商业,而是选择一拖一开发,直接做六米层高的商业或者直接一楼打通二楼一起销售。这种铺面,表面看,可利用空间比较多,但是对于业态要求自然也会比较高,做餐饮或者养生类都不错,或者以店为家,用二楼满足居住需求也是可以的。但是,对于店面面积要求不大的商业,就用不上了。还有些商铺,是5米左右层高的,也具备一定的打隔层的空间,比较适合有仓储需求类的商业业态。而且二楼不算销售面积,性价比较高。

面积大小与面宽

买铺老手们,一般会喜欢面积较小的铺面,因为租赁难度小。对于商家而言,经营业态范围比较多,租金压力也不大。不过,目前市面多见的铺面,一般最小也是要20-30平,合适在40-70平左右。随着面积的增大,商户经营难度也会逐步增加。自然,空置时间也就可能是增长的。有一种特定的商铺类型,是所谓的菜市铺,也就是菜市场里面那些十平八平的摊位铺。这种铺面,租赁状况好,租金回报也不错。但目前来看,有很多小产权甚至是骗子公司操作较多,如果不是知根底的,建议谨慎下手。

从专业角度而言,一个铺面的面宽进深比不能过大,否则也不会太好经营。如面宽三米,进深最好不要超过五六米,极限到八九米还可以,但十来米二十米的,那就是垃圾铺面了。一条道走到黑的铺子,你打算干啥用?做靶场么?

运营管理与物业管理团队

当我们逛商场时会发现,即便在繁华地段,有些商场异常冷清,有些却人声鼎沸。这里面,十有八九就是商场的商业运营管理的差异了。一个商业值得不值得投资,本身硬件和运营管理是五五开的。商业设计好,定位规划准确,再运营的好,才能成就一个好的商业。一般而言,如果是集中商业或者在商圈内的商业,要仔细考量一下商业管理团队的水平。我曾在一个繁华市中心的花鸟珠宝城里租了两间铺面开过一个玉器店,结果发现这个商场的运营团队完全不管理,只负责收租。即便商家说,我们多给你几块一个平米,你们做做活动做做推广,他们也完全不管。自然,即便占据地利,这个店的生意也是日渐冷清了。相对而言,社区底商类的街铺,无所谓运营管理,多数时候就是商业物业的物管团队在负责了。这其中,物业公司口碑如何,服务是否到位,是否能够提供足够多的临时停车位给商家等等,都是会影响未来商铺价值的问题。我家楼下小区,干脆物业都不给提供临街商铺的停车位,路边又不能停车,自然而然,所有街铺的生意都相对惨淡了,60%的铺面整年挂着招租,如果你是业主,你烦不烦呢?

单价总价和收益率

客观的说,商业地产的黄金二十年已经过去了,现在说白银勉强,说黑铁凑活。投铺子,赚钱的可能性是有,但首先得看成本。那些动辄五万八万十万二十万的铺面,看看就算了,一铺养三代不成,坑三代有可能。也许真要到自己孙子时候,才能回本了。一般而言,科学的算法是用周围商业目前现有租金,乘上一个十五年租金,如果和铺面的总价差不多,还是可以考虑下手的。不过考虑到目前商业地产人均面积普遍过剩,而且电商类势头还是越来越猛的,我倒是觉得,十年回本的算法可能更安全些。从这个角度说,如果一个商业的价格,已经超越了这个回报线,那就基本不要考虑了,也许,买套商品房,可能更牢靠些。

铺面收益率的算法,实际收成和销售说辞是不同的。理论算法算十二个月,你能保证租十二个月么?我见的多的,是整年都没租出去的,那一拖三五年下来,回报率个屁呢?商业远期整体增值这个概念,在商业地产的黄金二十年还好说。但现在,不好说了。很多商业的增值实际远远低于周围住宅的增值速度,搞不好,还是纹丝不动甚至跌价的。

还是老话,投资有风险,下手需谨慎。当然如果您有啥整不明白的,欢迎在本账号垂询,随时为您提供咨询服务,免费。

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